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宜兴楼市“凛冬将至”,开发商离“割肉放血”还有多远?

2018-11-27 16:19:01            


楼市风向变得太快了!


即便是像宜兴这样的三四线城市现在也无法幸免于难。


如果回到上半年,那时的宜兴楼市还是一派欣欣向荣的景象:“开盘摇号”、“排队抢房”、“地王频现”……那时丝毫察觉不出楼市有任何转冷的迹象。


即便是在两个多月前,也有人鼓吹宜兴房价可能将破2万/平,不过现在却被现实打脸了,宜兴房价不仅没有扶摇直上,冲破2万,反而有些新楼盘现在案场变得冷冷清清,门可罗雀。


图片来源于网络

最近我跑了宜兴几个楼盘的售楼处,和很多销售接触下来,他们都和我吐槽最近压力山大,每个人都有来访指标、销售任务,完不成就扣钱,另外经常要去步行街或商场门口发传单、去乡镇巡演拓客、打电话找客户。


图片来源于网络

“卖房子没前两年那么轻松了。”现在成了宜兴许多房产人一致的观点。


仿佛一夜之间买房人都消失了。


真的没人买房了吗?


事实上,想买房的人还是有的,只不过现在都在观望中,“买涨不买跌”,看到房价有下行趋势,很多宜兴人选择观望也是人之常情,只能说是买房人的预期变了。


但也不是宜兴所有楼盘都降温,一些改善型楼盘依然很火,比如说翡翠天元,凭着绝佳的地段和万科&君悦的品牌效应,引起了很多人的关注和追捧,虽然目前广告还没有出街,但据了解已经登记了六七百组意向客户,而且大多数是之前买过君悦房子的老客户。目前价格还没出来,但沟通下来很多人对该楼盘的心理预期价位在16000-17000元/㎡左右,这也和周边君悦的二手房均价大致相同。


宜兴购房人心理预期房价图

上面这张图是我近期和很多网友沟通后做出来的“宜兴购房人心理预期房价图”,可能稍有偏差,仅供参考。

宜兴近一年来土拍成交楼面价地图

如果销售价按楼面价乘以2来估算的话,再和宜兴购房人心理房价预期比较一下,就可以知道现在哪些楼盘的压力大了。


我觉得可以用下面这个公式来分析各个楼盘的销售压力:


心理预期价格 - 销售价 = 差距


如果这个差距是正值,而且值越大,那么这个楼盘销售压力就越小。很多城市新房二手房价格倒挂,导致“万人抢房”现象就是这个原因,很多人都觉得有利可图,所以不管要不要买房都要去摇号。


如果这个差距是负值,而且值越大,那么这个楼盘销售压力就越大。这应该也很好理解,如果很多人对一个楼盘的心理预期价格就是一万,即便开发商要卖一万三才能保本,那在行情不好的时候,也很少有人会去买单。


宜兴市区新房源预估剩余量分布图

如果购房人心理预期价格比该楼盘销售价格低很多,而且该楼盘剩余房源量还很多,那这个楼盘销售压力必然是巨大的。


从上面几张图,应该就可以看出现在哪家楼盘压力大了?


这也无怪乎最近很多楼盘案场活动增加,开盘加推节奏加快,优惠力度加大,拓客渠道增多。


图片来源于网络

虽然万科高喊“活下去”,但是现在看来万科在宜兴活得还不错。至于其他房企可能就没那么幸运了,前两年行情好的时候大家日子都很好过,现在凛冬将至,可能有些开发商真的要“割肉放血”才能“活下去”了。



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