楼市再曝大消息！三四线城市，大分化不可避免

      昨天（2018年12月5日）出版的“21世纪经济报道”，披露了一个关于棚改的大消息：

在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。

      这意味着未来一年，棚改的“资金供应”将被收紧，一大批经济状况一般、财政收入不丰盈的三四五线城市，其楼市将失去部分动力！

报道说：

      记者独家获悉，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。

      具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

 

      对此，多位分析人士均表示，叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险。

      棚改新三年计划还将继续推进，但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。

      估计很多读者看完，仍然一头雾水。我来解释一下：

      所谓“棚改”，全称是“棚户区改造”，是政府为改善困难家庭住房条件，而推动的对城镇危旧住房的改造。

      在棚改过程中，困难家庭改善了住房，开发商获得利润，政府收获了税收和GDP，这是收益。

      成本支出是：城市的密度（容积率）会提高，整体房价会上涨，全社会通过隐性的方式来买单，而且是长期买单。

      2016年到2017年，三四线城市楼市从“千里冰封”到“炙手可热”，根本原因是政府实施了货币棚改。

      说白了，央行印钱给地方政府、开发商（低利息），他们来收购棚户区住房，拿到钱的住户去买新房。

      这相当于给三四线城市楼市注入了资金，但减少了住房，房价自然上涨。上涨刺激大家买买买，于是楼市的车轮开始高速运转。

      到了今年三四线城市“去库存”完成，房价也涨了很多，于是棚改收紧。先是减少了货币棚改的比例，今天这个消息则是说“政府购买棚改服务模式”将取消。

      “政府购买棚改服务模式”，是把棚改的成本暂时计入地方预算，将来政府卖地（棚改中政府收回了原棚户区土地）还钱。

      这种方式最大的好处是，地县两级政府具有主动性，可以随时加大棚改力度。

      坏处是，有些城市人口增长缓慢，甚至流失，地方财政比较拮据，如果将来卖地成绩不理想，地方政府可能被债务拖垮。

      而且，这种债务是很难控制的，可能是隐性的。

      更值得忧虑的是，一些非棚改项目，可能也被包装成棚改项目来“购买服务”。这样，现任的地方官员收获了政绩，把烂摊子留给了后任官员和国家。

      国家目前对地方政府举债的态度是：可以借钱，但要放在明面上，让大家看到，受到审计和制约。

      地方政府如果希望棚改，可以申请发行专项地方债（棚改债），来获得资金。

      但问题是，只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债，比如山东省就只有省政府和青岛市有资格，如果淄博要发债，就要向省里申请，然后由省里向财政部申请。至于县和县级市，面临的申请层级就更多。

      关键是：如果上面认为你的棚改项目可能“入不敷出”，就不会把额度给你，棚改就无法进行。

      总之，在棚改资金上，三四五线城市被“锁喉”了！

      这当然是正确的，否则未来会一地鸡毛，而且三四线城市房价还会涨涨涨，最终让泡沫越吹越大。

      此次棚改政策再次收紧，传递了一个重要信号：2019年的楼市调控不会放松，国家不希望房价继续上涨，而是求稳。

      这种稳不是成交量锐减的稳，而是维持一定热度的稳。

      对于希望三四五线楼市上涨的人来说，这是一个利空，而且是较大利空。

      未来三四五线城市的楼市将走向何方，还有中长线投资价值吗？我看法是，要区别对待。

      我一直主张把三四五线城市分为4类（这个分类常常被别人抄袭）：

    1、靠近一线城市、强二线城市的“三四五线城市”，并在有效辐射半径内。

    比如廊坊、保定、嘉兴、南通、惠州、中山等，这些城市是核心都市圈的成员，也有显著人口增量，经济也比较活跃，因此不动产值得中长线看好。

    但如果买，要尽量靠近连接中心城市的地铁（轻轨站）买。

 

    2、不靠近中心城市，但也有显著人口增量，城市占位比较理想，是片区中心的城市，或者被定位为省里的副中心。

    最典型的是徐州，此外南阳、宜昌、洛阳、九江、湛江、三亚也接近这种状态。

 

   3、既不靠近中心城市，也没有“地利”（交通枢纽）也谈不上“人和”（显著人口增长）“天时”（省里的副中心），但地处中东部，人口基数巨大，比如潍坊、周口、阜阳、盐城等，这类城市位置好配套好的房子，也可以长期持有，但金融属性不大。

 

   4、上述条件都不具备，经济人口增量不大、甚至流失的城市，GDP、人口、资金总量等指标都不在全国城市前100名。

    主要是中西部的地级市，以及很多县和县级市，这些城市在棚改政策调整中受到影响最大，它们的房价会长期跑输大盘，而且流动性越来越差，空置率越来越高。

      总之，如果全面降低货币棚改的力度，禁止政府购买服务的方式棚改，三四五线城市的楼市将出现大分化。

      有增量人口、资金支持城市将持续向上，缺乏支持的将进入裸泳状态。

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